דיני מקרקעין

שכירות דירה

טיפים לשוכר

ראשית לכל חשוב לזכור, כי בחוזה השכירות המשכיר, בעל הנכס, נותן לשוכר אפשרות להתגורר בדירה שבבעלותו. חוזים מעין אלו נועדו בראש ובראשונה להגן על המשכיר, יחד עם זאת מומלץ ורצוי לשים לב למספר דגשים חשובים אשר ניתן לעמוד עליהם במו"מ הקודם לחתימת הסכם השכירות.

  • מומלץ לבקש מהמשכיר, בטרם חותמים על חוזה שכירות, כי יציג בפני השוכר תדפיס נסח טאבו של הדירה בו ממנו ניתן ללמוד מי הבעלים הרשומים של הדירה. במידה והמציג עצמו כמשכיר אינו הבעלים הרשום של הדירה, או אז יש לבקש לבחון מסמך המצביע על הזכות בשמה יכול המשכיר להתקשר בהסכם השכירות.
  • לעיתים ניתן למצוא בהסכמי שכירות כי ניתנת לשוכר זכות אופציית עבור שכירת המושכר לשנה נוספת. משמעות האופציה היא להקנות לשוכר אפשרות להאריך את חוזה השכירות לפרק זמן נוסף, בכפוף להעלאת דמי השכירות (בד"כ בין %5 ל- %10). יש לתת את הדעת, כי האופציה הניתנת בהסכם הינה זכות העומדת לשוכר בלבד, וכן מומלץ לבדוק את הפעולות שעל השוכר לבצע לשם מימוש האופציה.
  • בטחונות
    רבים מהשוכרים לא מודעים למהות הביטחונות עליהם הם חתומים. יש מספר בטחונות הנהוגות במשק בעסקאות של השכרת דירה:
  • שטר חוב
    משמעותו של שטר החוב היא, כי השוכר מתחייב על גבי השטר על סכום כסף אותו הוא מתחייב לשלם למשכיר בגין הפרת החוזה (למשל: כאשר השוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות). שטר החוב ממומש כאשר נוצרת הפרה יסודית בהסכם השכירות, ובמקרה זה המשכיר זכאי לממש את שטר החוב (למשל, באמצעות הליכים בהוצאה לפועל), על מנת לעמוד על הנזקים הכספיים שנגרמו לו. חשוב לזכור להשמיד את שטר החוב עם סיום תקופת השכירות על-מנת למנוע שימוש בשטר במועד המאוחר לתקופת השכירות.
  • ערבות בנקאית
    ערבות בנקאית הינה מסמך אותו מנפיק הבנק לבקשת השוכר ובו ערב הבנק כלפי השוכר על סכום כסף מסוים שנקבע בהסכם השכירות. את הערבות הבנקאית מפקידים בידי המשכיר, וזה יכול לממש את הערבות במקרה של הפרת הסכם השכירות. החיסרון העיקרי של הערבות הבנקאית הינו בעליות המתלוות לה. חיסרון נוסף של הערבות הבנקאית הוא, כי בד"כ הבנק דורש כי סכום הערבות יופקד בתוכנית כלשהי שאיננה נגישה כל עוד הערבות בתוקף.
  • ערבים
    הערבים החתומים על שטר הביטחון ו/או על כתב הערבות ו/או על החוזה עצמו, תפקידם לערוב לקיומו של החוזה ע"י השוכרים וכלפי המשכיר. במקרה ובו השוכר הפר את החוזה, יכנס הערב בנעלי השוכר ויישא בכל חיוביו כעולים מהסכם השכירות. יש לציין, כי בטרם ננקטים הליכים כנגד הערב, יש למצות תחילה את ההליכים כנגד החייב העיקרי קרי, השוכר. סיכומם של דברים: הביטחונות אותם נותן השוכר למשכיר נתונים למו"מ המתנהל בין הצדדים, ומטרתם להבטיח את קיומם של תנאי חוזה השכירות ע"י השוכר.
לא מומלץ לסמוך על הבטחות בע"פ כאילו מי מהצדדים מתחייב לפעול בצורה כזו או אחרת. כל פרט עליו הסכימו הצדדים צריך שיהיה מעוגן בכתב.

יש לעמוד על כך כי בחוזה השכירות יופיע סעיף ובו יהיה כתוב כי קלקולים שלא נגרמו מאשמת השוכר יחולו על המשכיר (למשל: פיצוץ בצנרת...).


טיפים למשכיר

  • התרשמות ראשונית
    כבר נאמר "אין הזדמנות שנייה לרושם ראשוני". כמו כן, לאחר התרשמות מאישיותו של השוכר דרך שיחה קצרה עימו, יש לברר את הפרטים הבאים כגון: משלח יד, רמת הכנסה (לא להתבייש לבקש תלוש שכר), מיהם הערבים, כמה זמן השוכר עובד באותו מקום עבודה וכו'; אמנם, התרשמות ראשונית הינה כלי חשוב, אך בדיקת מסמכים כאמור לעיל עלולה להעלות ממצאים אשר קשה לאתר בשיחה.
  • במידה ונשאר ריהוט בדירה, יש לערוך פירוט מדויק של הריהוט, טיבו ומצבו הפיסי. מומלץ אף להגדיל לעשות ולצלם את פרטי הריהוט.
  • בטחונות
    הביטחונות המומלצים הינם:
    ערבות בנקאית;
    שטר חוב;
    הפקדת כסף מזומן;
    ערבים.

    מומלץ כי הערבים לחוזה השכירות ו/או לשטר הביטחון יהיו אזרחי ישראל מעל גיל 03, בעלי הכנסה קבועה (עדיף שכירים), ואשר יכולים להוכיח, באמצעות תלוש שכר, כי משכורתם החודשים עולה על 000,7 ש"ח ברוטו. כמו כן, מומלץ לבדוק כי הערבים עובדים באותו מקום עבודה מספר שנים רצופות.
    כמו כן, יש לדרוש מהערבים, כמו גם מהשוכרים עצמם, העתק מתעודת הזהות שלהם והספח הנלווה לה.

    זאת ועוד, את הביטחונות לשוכר יש להשיב רק לאחר שנוכחתם לדעת כי לא נותרו כל חובות וכי לא נגרמו נזקים למושכר.
  • לאלו מביניכם אשר לא מעוניינים להתעסק עם הנכס ועם דייריו, ניתן לפנות לעו"ד או לחברה לניהול נכסים על מנת שינהלו את הנכס עבורכם.
יש לדאוג כי התשלומים לרשות המקומית, לחברת החשמל, לחברת התקשורת ולחברת הגז יהיו על שם השוכר ולא יישארו על שמכם.
משרד עורכי דין פרידמן נאמן

רח' דניאל פריש 3 (בניין המגדל קומה 25)
תל אביב 6473104

דברו איתנו
טל: 03-5460707
פקס: 03-6091002

מייל

info@fnlaw.co.il

רוצה לקבל ייעוץ משפטי?
לתיאום פגישת יעוץ ראשונית