דיני מקרקעין

מיסוי מקרקעין במכירת / רכישת דירת מגורים
ישנם שלושה סוגים עיקריים של מיסים החלים בעת ביצוע עסקה במקרקעין: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. יובהר, כי תשלום המס תלוי במספר משתנים ושונה ממקרה למקרה. כמו כן, סוגיית המס משתנה בין דירה ראשונה לבין דירה שנייה.

היות ומדובר בסוגיות כלכליות משמעותיות וסבוכות אשר יורדות לשורש כדאיות העסקה הרי, שבכל מקרה של רכישת/ מכירת דירה מומלץ לקבל ייעוץ מיסוי מעו"ד או מרו"ח על מנת לעמוד טוב יותר על זכויות וחובות המוכר/ רוכש בכל מקרה של רכישה/ מכירה, הואיל והדבר יכול להעלות את עלות הדירה בסכומי כסף ניכרים.

מס שבח
מס זה חל על מוכר הדירה בנסיבות בהם ערך מכירת הנכס עולה על ערך רכישתו. במכירת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק, חל פטור ממס שבח. זכאות לפטור ממס שבח ניתנת לתושב ישראל, אשר מכר את כל זכויותיו בדירה, אם לא מכר במשך 4 השנים שקדמו לעסקה דירת מגורים בפטור. יובהר ויודגש, כי ניתן לקבל זכאות לפטור במקרים נוספים.
כמו כן, במסגרת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין השתנו מספר פרמטרים באופן תשלום מס השבח לרשויות המס, ואולם השינויים בחוק חלים רובם ככולם על מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת.

מס מכירה
נכון ליום 01.02.10 קיים פטור ממס מכירה.

מס רכישה

מס הרכישה חל על רוכש הדירה, ומחושב עפ"י מדרגות מס המעודכנות מעת לעת בהתאם לפרסום המדד. כעיקרון, אדם אשר רוכש דירת מגורים מזכה היינו, שהדירה הנרכשת תהייה הדירה הראשונה שבבעלותו, זכאי לפטור חלקי ממס רכישה, אשר לעיתים (בהתאם לשווי העסקה) מתבטא כפטור מלא.
מדרגות מס רכישה נכון ליום 1/1/2018:
להלן מדרגות המס לעסקאות קניית דירה החל מיום 16/1/2018 ועד 15/1/2019:

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל:
– על חלק השווי שעד 1,664,520 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,664,520 ₪ – 1,974,335 ₪: 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,974,335 ₪ – 5,093,535 ₪: 5%
– על חלק השווי שבין 5,093,535 ₪ – 16,978,450 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 16,978,450 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה)
– על חלק השווי שעד 5,095,570 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 5,095,570 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה לעולה
רוכש המוגדר כ"עולה", בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין, זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
– על חלק השווי שעד 1,672,385 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,672,385 ₪: 5%

לעניין האמור לעיל, דירה יחידה הינה דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של אדם תושב ישראל. ההגדרה כוללת גם את מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.

לעניין זה, נחשבים לרוכש יחיד לא רק רוכש הדירה אלא גם בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18. בנוסף, דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, אם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.

לעניין משפרי דיור קובע החוק כי אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם הדירה נרכשה מקבלן) – הוא ייחשב כבעל דירה יחידה לצורך חישוב המס (בעת מכירת הדירה הנוספת עליו לדווח למשרד האזורי).
אי תשלום מיסים ממכירת או רכישת דירה או זכות במקרקעין מהווה עבירה על החוק וגורר אחריו קנסות, והדבר אף נחשב לעבירה פלילית.

החובה לדווח על עסקת מכר דירה חלה על הצדדים לעסקה, אשר חייבים להגיש דיווח לרשויות המס תוך 30 ימים.
משרד עורכי דין פרידמן נאמן

רח' דניאל פריש 3 (בניין המגדל קומה 25)
תל אביב 6473104

דברו איתנו
טל: 03-5460707
פקס: 03-6091002

מייל

info@fnlaw.co.il

רוצה לקבל ייעוץ משפטי?
לתיאום פגישת יעוץ ראשונית